Eine Immobilie erfolgreich verkaufen – das gilt es zu beachten!
Es kann viele Gründe haben, eine Immobilie wie eine Wohnung oder Haus verkaufen zu müssen. Ob nun der Verkauf in Eigenregie oder über einen professionellen Immobilienmakler durchgeführt wird, Eigentümer sollten auch selbst über die notwendigen Schritte und Maßnahmen Bescheid wissen, die es braucht, um eine Immobilie erfolgreich verkaufen zu können.
Vorüberlegungen und Vorbereitungen zum Immobilienverkauf – Mit oder ohne Immobilienmakler das Haus verkaufen?
Der Verkauf einer Immobilie sollte immer mit genügend Weitsicht und mit den nötigen Vorbereitungsmaßnahmen erfolgen. Muss die Immobilie beispielsweise unter Zeitdruck verkauft werden, dann wirkt sich dies oft nachteilig auf den Kaufpreis aus. Wer den Haus- oder Wohnungsverkauf selbst durchführen möchte, der sollte sich im Klaren sein, dass dies einen durchaus komplexen Vorgang darstellt, der eine gehörige Portion Fachkenntnis erfordert. Dies ist natürlich auch dann der Fall, wenn man eine Luxusimmobilie oder Bauland verkaufen möchten.
Die Suche nach einem passenden Käufer kann sich unter Umständen als sehr aufwendig und zeitintensiv herausstellen. So gehört neben einer Marktanalyse, Immobilienbewertung, Exposé-Erstellung, Anzeigenschaltung auch das Koordinieren der Besichtigungstermine, die Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten sowie der Abschluss über den Notarvertrag alles zum Vermarktungsprozess. Insbesondere die Bewertung von Immobilien sollte Profis überlassen werden, da man sonst mitunter sehr viel Geld verschenken bzw. verlieren kann.
Nicht nur Laien fühlen sich damit überfordert – deshalb macht es auch für Eigentümer mit wenig Branchenkenntnis Sinn, einen professionellen Makler für den Immobilienverkauf zu engagieren.
Dennoch können auch die Eigentümer bereits wichtige Vorarbeit leisten, indem sie sich um einen Teil der Bürokratie kümmern. Sie können im Vorfeld alle die Immobilie betreffenden Dokumente wie Grundrisszeichnungen, Grundbucheintrag, Flurkarte, Bauakte, Nachweis über bestehende Gebäudeversicherungen sowie ein etwaiges Altlasten- und Baulastenverzeichnis zusammentragen. Ist die zu verkaufende Immobilie vermietet, dann sollten zudem alle Mietverträge zusammengestellt werden.
Marktwertermittlung der Immobilie
Auf Basis der vorliegenden Dokumente muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden. Neben allen baulichen und technischen Merkmalen ist hier vor allem die Lage ein entscheidender Preisindikator. In diesem Zusammenhang steht auch die Angebots- und Nachfragesituation auf dem jeweiligen Immobilienmarkt. Gerade in gefragten Lagen ist die Nachfrage meist deutlich höher als das Angebot – was natürlich den Preis in die Höhe treibt. Zur Marktwertermittlung gibt es im Grunde drei Bewertungsmethoden: das Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren.
Ersteres kommt meist bei Eigentumswohnungen zum Einsatz, während das Ertragswertverfahren bei vermieteten Wohnungen und Häusern, dass Mittel der Wahl ist. Das Sachwertverfahren wird gerne zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern herangezogen. Hier wird der Marktwert anhand des Gebäudezeitwertes und Grundstückswertes ermittelt. Der Gebäudezeitwert errechnet sich aus dem Wiederbeschaffungswert eines vergleichbaren Hauses abzüglich eines gewissen Abnutzungsabschlages. Die Marktwertermittlung ist ein entscheidender Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Wer nämlich ein Haus kaufen möchte, möchte nicht mehr als den marktüblichen Preis zahlen. Nichts schreckt potenzielle Käufer mehr ab als ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis.
Steckbrief zur Immobilie: Aussagekräftiges Exposé
Parallel zur Immobilienbewertung sollte direkt mit der Erstellung des Exposés begonnen werden. Dies sollte die Immobilie von der schönsten Seite präsentieren und vor allem deren Besonderheiten in Bezug auf Lage, Ausstattung oder Raumaufteilung hervorheben. Dazu zählen neben den harten Fakten zur Technik und Bausubstanz natürlich auch repräsentative Bilder. Ein Bild sagt mehr als tausend Worte – das gilt auch beim Exposé. Für die perfekten Fotos sollte zum Fotoshooting unbedingt ein heller und freundlicher Tag gewählt werden. Es ist zudem von Vorteil, wenn die Wohnräume noch eingerichtet sind, um so ein noch ansprechenderes Flair zu erzeugen.
Weitere wichtige Schritte bei der Immobilienvermarktung: Inserat, Besichtigung, Kaufpreisverhandlung
Auf Basis des Exposés kann die Immobilie in den entsprechenden Kanälen wie Tageszeitungen, Immobilienportalen oder Fachzeitschriften inseriert werden. Wer als Eigentümer einen diskreten Immobilienverkauf wünscht, um sich neugierige Nachbarn, Bekannte oder Verwandte vom Leib zu halten, sollte dies dem Makler mitteilen. Entsprechend kann er die Immobilie zunächst einer ausgesuchten Käuferklientel zum Kauf anbieten.
Gerade bei öffentlichen Immobilienverkäufen ist es wichtig, bei den Kaufinteressenten anhand gezielter Frage eine gewisse Vorauswahl zu treffen. Nur solvente und interessierte Käufer werden zur Besichtigung geladen. Hier empfiehlt es sich zwischen zwei Interessenten – je nach Größe der Immobilie – einen Zeitpuffer von 45 bis 60 Minuten einzuplanen.
Bei der anschließenden Kaufpreisverhandlung sollte man nie den erstbesten Preis annehmen. Man sollte stets auf weitere Kaufinteressenten verweisen. Damit schafft man sich nicht nur Zeit, sondern weckt bei den Kaufinteressenten auch gleichzeitig Begehrlichkeiten.